自比特币诞生开端，区块链就孕育而生，一份代码上线，安稳运转近10年，没有呈现过BUG，没有被黑客攻破，这就是区块链技能的魅力点。如今，区块链早已脱离了虚拟货币的范畴，进入了更多的领域，在各行各业都获得了广泛的应用，房地产行业正是其中之一。

虽然房地产行业是应对互联网变革时相对缓慢的行业，但是很多行业专家已经意识到区块链对房地产全链条的意义，正在推动区块链技术从理论研究向功能应用发展。

开源和去中心化技术的进步使数据易于创建，记录和传输在房地产领域，财产，清单和交易数据仍然受到中心化组织的严格控制，维护和更新不善，在孤立的应用程序中较为分散。但即使如此，区块链在中国房地产行业已经有了很多的应用。

今天我们就具体聊聊，区块链与房产的结合。

一、 房产交易平台+区块链

传统互联网房产交易平台，买卖双方、中介机构平台之间互相存在着信息不能互通的问题，由于没有统一的流程和数据标准，平台的主观性较强，这会导致信息过时、不完整、不准确等现象发生，交易双方为了核实数据和具体情况会浮出很大的成本，甚至不能匹配。

买方需要花大量的时间、精力，通过中介进行房源考察，包括对物理文件真伪、合规的验证等等。过程较为漫长复杂，同时信息验证可能会出现错误，以及第三方会收取一定的服务费用。

在房地产交易过程中，一般至少需要涉及8个利益相关者：土地登记处、买方和卖方、他们各自的律师和抵押贷款提供者、抵押贷款调查人员、房地产经纪人。如此多的利益体，交易过程相当复杂，且交易过程无法做到对外透明。跨境交易则更为麻烦。

建立一套区块链技术的房地产交易平台可以解决以上问题

首先，区块链可以详细记录地产位置、地址，乃至出租率、房价、历届房东和租户等细节，让市场参与者以更低的成本获得更可靠的数据。一个去中心化网络中，连接买卖双方和中介机构，建立一个全球房地产新的房屋销售数据库，并对所有人开放可见。它支持房地产的透明化和流动化交易，全程交易透明化，同时实现对等租赁和交易。

其次，展开考察调查时，区块链可以提升这一过程的效率和准确性，商业地产的参与者可以为房地产开发数字身份，并且将市场参与者的信息和一些特征加入到数字身份内。借助区块链技术的特征，这些记录将不可篡改，这一过程可以将财务、法律等信息简化，并缩短尽职调查过程。

最终，形成联盟链生态，链接交易流程中的8个或更多利益相关者，区块链可以将各方交易费用、交易时间、汇率等详细信息利用“智能合约”在保证完成所有必须的步骤之后，款项才开始转移、从托管中解除或偿还给银行。通过这种方式，增加各方信任，加速交易，同时最大限度地降低结算风险。

未来，交易双方交易通过网络完成，因此结算流程可以更加无缝。通过密码验证资金可用性并促进资金同步转移，提高流程的稳健性。通过这种方式，可以最大限度地降低结算风险和支付延迟。

二、 MLS房源共享平台+区块链

无论国内外，大量房屋信息都是由个体提交，最终流向房源平台并被它们所垄断，再从中获取高额收入。2017年，多种挂牌服务占自有住房销售的26%，这使它们成为房主推销房产最受欢迎、最有效的方式之一。

目前，中国人口结构转变、政策收紧、住房需求饱和及城镇化趋缓等众多因素推动了房地产市场已经逐步进入存量竞争时代。一二手房交易逐步出现倒挂，一二线城市的趋势非常明显，但很多中小中介受到寡头经纪公司的挤压，越来越多的中小微中介公司出现负收入态势。

经纪中介巨头互相之间存在巨大的信息鸿沟，由于缺乏用于连接和交换数据的标准，形成房地产行业信息孤岛，导致房地产交易存在瓶颈和效率低下的问题，

其实，目前中国的独立经纪人很少，大部分经纪人在各大中介公司，加上传统的围墙花园系统，不仅阻隔了房源信息互通，同时也禁锢了经纪人的业务发挥。这导致房产交易费率、服务费用过高和飞单的问题频发。

房产经纪人是流动性大门槛较低压力较大的工作，且大部分是低学历，工作不超过2年的年轻人，甚至非常多的人连上岗证都没有，极不易于管理。如果经纪人获得的新房源缺少物业详细信息，则可以尝试使用旧的，不准确的房源来填写。房地产经纪人也可能夸大了房地产的描述或输入了错误的平方英尺。如果经纪人产生作恶的动机，也会通过伪造身份信息、房产证等证件雇佣“演员”来诈骗购房者钱财。

以上除大厂垄断、信息孤岛、服务费佣金费高昂、飞单、虚假信息、诈骗之外，一房多卖、隐私泄露、网络安全问题等也频发。

因此，整个房地产资产类别无法拥有从上市到结算的有效交易的能力，需要由高效的“B-MLS”平台来取代他们。

MLS共享房源平台+区块链技术=B-MLS平台

MLS英文全称为Multiple Listing Service，可以理解为跨公司经纪人销售合作模式，不同机构的经纪人将手上已有的房源在 MLS 平台上共享，如果经纪人通过平台上为客户寻到其他经纪的房源，并且最终成交，经纪人即进行佣金分成。与美国不同的是，中国的独立经纪人很少，大部分经纪人在各大中介公司，如果要实现房源共享，首先要打通所有数据，在几年前，这曾经是最大的技术难点之一。

而联盟链的分布式账本，能打造一个开放式的数据平台，把房地产交易平台通过跨链链接在一起，并且保证相互之间数据的透明公开，让数据也不会再被各种巨头所把控，从而降低房地产买卖双方的搜索成本。基于区块链技术打造的MLS平台，我们暂时称它为B-MLS（BlockchainMultiple ListingService）。

B-MLS具有联盟许可、跨链交互、安全可靠等特性，可以实现统一准确的财产数据，并可以有效且廉价（低服务费、低佣金费）地执行从上市到结算的房地产交易。

当代理更新活动清单上的单个数据点（例如价格）时，它可能会显示在一个平台上，而不显示在其他或多个平台上。在不断更新房地产价格的同时，门户仅会定期从MLS中提取数据。因此，当代理商更新其MLS中的价格时，在传播到门户网站之前可能会有延迟。在此期间，潜在买家将无法获得准确的价格。

而B-MLS对所有房产中介平台开放，设计一个自我维持的生态系统，住宅，商业和全球搜索都将免费开放。它是一个加密，分发和改善房地产数据的网络，为房地产交易提供了安全透明的环境。

B-MLS拥护一个市场生态系统，该生态系统创建了一个全球性的节点数据网络，以确保真实性，公平性和质量。MLS将数据转换为统一，安全的格式，根据用户的判断来分发数据，并实现现代，高效的房地产交易。

买卖方、房产交易平台、房产中介商、独立经纪人、兼职经纪人、都能够在B-MLS上获得真实房源信息并进行房产经纪业务。房屋交易过程中，可以引入监管机构、公证处、律师事务所、登记处、金融服务商等来作为节点，保障交易安全完成。

B-MLS网站是有序关联和发布上市信息的平台，可以更好地为经纪人的客户，房东，租户和公众服务。B-MLS提供了一套服务，促进与其他交易参与者的合作；使房地产经纪人，房东和卖方建立合同程序。

在B-MLS系统下，房地产中介代理服务实行的是服务费+佣金制度。作为服务的报酬，B-MLS将向卖方或买方收取房产出售价格一定比例的佣金(佣金＝房产出售价格总额×佣金率)。对于拍摄房源、记载房源、上传房源、分享房源、带看房的全过程中，都上链存证智能合约分配佣金，每一位有贡献的人都可以被追溯获得佣金奖励，如果有人违规或者犯罪，我们也可以通过区块链技术来追责，不可抵赖。通过联盟内信息同步、节点共识的方法，实时确定房屋交易信息，还能够起到防止“飞单”的作用。

三、 房地产资产“证券”token化

房地产是世界上最大的资产类别。通常，房地产难以获得，耗时且资本密集。房地产资产的Token化旨在通过将我们从不经常转移财产的世界（几年甚至几十年）带入一个新的世界。

Token化是一个广泛的概念。它可能是指用Token代表房地产投资信托中的股份；使用唯一的不可替代Token来表示单个属性，或将单个属性转换为例如100,000个Token。所有这些房地产Token化方法都可以更普遍地称为“资产数字化”。

一旦房地产资产由Token表示并受区块链的交易规则支配，则可以大大减少两方或更多方之间的交易摩擦。通过分析已建立的联合投资解决方案，如房地产投资信托或众筹，Token化为投资者提供了一种技术解决方案，该解决方案实现可定制的多元化，无投资锁定，交易高效率，低廉的费用，在线二级市场交易，部分股权，风险控制，更高的透明度，投资组合自动化以及最后但并非最不重要的，因为事实代币化资产有可能暴露于全球经济。

——以上数据与观点译自FIBREE《INDUSTRY REPORT BLOCKCHAIN REAL ESTATE 2019》

以下列举了常见的房地产资产“证券”Token化的可行方案

1、T-REITs

Tokenized REITs的简称，指REITs的Token化与上链。发行STO，持有底层房地产的权益，把对应的权益分割为若干份额，并且把该等份额Token化，通过部署智能合约，在数字交易平台实现Token的发行和流转。

2、商业房地产抵押贷款支持证券T-CMBS

T-CMBS是一种不动产证券化的融资方式，将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，通过结构化设计，以STO形式向投资者发行。

3、运营收益权Token

发行收益权token，类似资产股权，获取住宅、写字楼、商场、酒店及物流仓库等物业在特定期间的运营收入的权利，运营收入包括租金收入、管理费收入等。

4、物业费T-ABS

物业费ABS的交易结构与其他ABS产品来说并没有太多特殊之处，但增信措施值得重点关注。物业公司的关联房地产公司通常会作为差额支付承诺人或担保人为资产支持证券的优先级本息提供保障，这会对债项信用评级有显著的提升。

5、购房尾款证券Token化

购房尾款资产证券化不仅为房地产企业拓宽了新的融资渠道，而且盘活企业资产，提高资金的利用率，降低融资成本。

当然，房地产资产“证券”token化大部分目前还停留在研究论证阶段，还有很长时间要走，需要结合当地政府的法律政策以及市场的开放程度。

四、房地产金融+区块链

房地产交易贷款过程中涉及到多个流程以及多个主体，买卖双方需要经历查档、签订买卖合同、确定定金与首期款、资金监管、担保公证、贷款申请、过户、交税等诸多环节。通过引用区块链技术构建的平台接管付款、法律文档等功能，就能加快、简化交易流程。同时，区块链中包含的智能合约技术，具有很强的自动化功能，有助于避免双重支出、欺诈、滥用和操纵。

解决这些问题的有效方案之一，便是以区块链为底层架构，构建基于区块链的金融服务平台，实现多地数据共享流通。

贷款人在平台上提交贷款申请，公积金中心和银行就能查询相应的信息。房产公司也可在平台上进行登记备案，并展示相应可贷款的银行，贷款人可直接进行相应的查询和贷款申请，减少信息不通、手续繁琐的流程。除流程更加便捷、耗时更短外，通过公积金服务平台实现多方数据共享、流通，实时检测公积金贷款情况，可以将黑名单上传到区块链平台，形成失信人员的多方联合惩戒。

五、房地产数字营销+区块链

对于商家来说，地产行业的信息不对称不仅仅体现在个人交易者之间，在商业地产机构也存在同样的问题，例如房主、租户、物业、装修等各供应商之间有价值的信息难以获取。

这样的模式导致了数据冗余、重复、不透明。而管理者的决策也是基于这样相对片面、静态数据进行，而不是更加精准的动态数据。

对于消费者方来说，面临着一个十分令人恼火的问题——网络弹窗、垃圾邮件、骚扰电话，广告铺天盖地地向你走来。这主要是目前的数字广告针对性不强所导致的。

区块链将对房地产营销模式带来颠覆性变革。基于区块链，房屋规划审批是否合规、以前有没有住过名人、被转卖了多少次、转卖原因是什么等都会被记录在案，且不能被篡改，购房者一目了然。营销人员常用的情绪调动、话术技巧、逼定战术等手段都将失效，信息透明让行业终将回归品质地产。

区块链技术将用户的数据和信息脱敏化，既保护了用户的隐私不被随意泄露，又可以有效利用，把数据的价值还给用户。“数字广告即挖矿”的模式让广告精准送达有需求的客户眼前。

六、建筑工程+区块链

区块链技术当前在建筑工程领域中的应用主要如下。

1、招投标活动

区块链技术具有不可篡改的特点，将其应用到建筑工程领域招投标活动中，能够为建筑工程领域提供从业人员的身份信息，并且保证信息内容的真实性和准确性。

例如：在建筑工程大型招投标活动过程中，结合现行的工程建筑建设规定，需要建设单位对所有项目负责人的资质、经验等方面进行全面了解。如果采用传统方式对政府项目或社会投资项目等发行招投标活动进行验证。不仅需要浪费大量的人力、物力和财力，还无法充分保证验证结果的准确性和科学性。

而利用区块链技术，能够直接反映出建筑行业从业人员的真实信息，具有一定的透明性和可信赖性，一方面有利于节约人力、物力、财力的支出，从而降低交易成本，另一方面有利于保证从业人员信息的准确性，从而为建筑工程后续施工奠定良好基础。

2、总包工程管理

将区块链技术引入工程总承包管理过程中，可以发现，在金融交易过程中，同时存在配合机制与反馈机制两个问题。例如：在建筑工程金融交易过程中采用措施避免欺诈，就是较为典型的配合机制和反馈机制。

现阶段，建筑工程领域在大部分金融交易过程中，为了维护双方利益，均采用第三方平台解决配合机制和反馈机制。而第三方平台需要具备一定资质才能够稳定运行。而区块链技术能够充分为第三方平台提供安全保障，有利于提高第三方平台的抗风险能力。

3、智慧建造

智慧建造是建立在工业深化和信息化改革基础上发展而来的一种全新的工业形态，同时也是一种先进的管理理念。能够体现我国建筑工程领域从机械化向自动化再向智慧化趋势发展的这一过程。智慧建造有利于为区块链技术的应用和实现奠定良好基础，为建筑工程全过程提供系统化、智慧化管理，从而充分满足建筑工程各参与方的个性化需求。

具体来说，在建筑工程智慧建造过程中，利用区块链技术将所有参建主体、项目管理智能等进行统一，从而构建智慧建造信息集成平台，为建筑工程建设全过程产生的资金、信息等数据高效储存、及时传递以及信息共享提供便利，有利于全面提高建筑工程全过程管理水平。

4、工程的全面监督

区块链技术能够在建筑工程全面监督管理中充分发挥其特点和作用，有效规范建筑工程在施工过程中的规范性和标准性，从根本上控制建筑工程的违规操作。具体来说，将区块链技术应用到建筑工程施工管理中，具有不可比拟的优越性。区块链技术能够将所有单独模块按照时间顺序加以串联和统一，有利于形成一个完整的建筑工程管理流程。

通常情况下，建筑工程是否能够顺利实施，不仅能够直接反应该企业的管理模式是否完善，还能够直接反应建筑企业的发展状况。所以，在区块链技术构成的健全管理模式基础上，建筑工程领域还需要具备一批专业强、素质高的施工团队，保证能够在区块链技术支撑和指导下及时发现问题，并针对性采取措施加以解决。

与此同时，在区块链技术全面管理模式下，施工单位需要在成本、人员、材料、机械等管理方面加以创新和完善，使其形成适合企业发展的全新管理方式，并应用到建筑工程实际施工中，从而促进建筑工程施工任务有序展开，为推动建筑企业向现代化趋势发展奠定良好基础。

区块链技术正处于发展中，尤其是在房地产行业领域，还处于探索阶段。区块链不是万能的，作为一种分布式记账的技术和基础设施，在通用服务成熟的同时，需要深挖场景应用。另外，区块链落地还受到管、企业发展、市场规则等等多方的因素影响。但随着很多地方陆续出台推动区块链在垂直领域的促进政策，企业和市场也逐渐开始重视，相信未来区块链在房地产行业的应用一定有着光明的未来。